Полностью обезопасить себя от недобросовестных арендодателей невозможно. Но есть несколько простых правил, которые позволят снизить риск обмана. Их соблюдение поможет не оказаться без денег и обещанного жилья.
1. Заключайте договор и бронируйте помещение заранее.
Это правило особенно актуально, если речь идет об аренде помещений в «горячие» дни (например, на новогодние или майские праздники и т.п.), когда цены повышаются, а предложение ограничено (например, вы ищите жилье радом с конкретной станцией метро).
Если между вами и владельцем квартиры/комнаты есть только устная договоренность, ничто не мешает ему сдать в последний момент помещение на более длительный срок другому клиенту. А оказаться в чужом городе без крыши над головой, как минимум, неприятно. Чтобы с вами не случалась такая ситуация, необходимо бронировать помещение, а перед заселением подписывать договор.
В тексте договоре обратите внимание на следующие пункты:
- предмет договора (ст. 432 ГК РФ). Сверьте информацию о предоставляемом помещении: его адресе, номере и проверьте другие характеристики.
- срок, на который сдается помещение. Убедитесь, что в договоре указан оговоренный заранее период предоставления помещения;
- стоимость аренды. Проверьте, не возросла ли стоимость и не включены ли в договор дополнительные услуги, о предоставлении которых вы не просили.
2. Обратите внимание на правовой статус лица (компания, индивидуальный предприниматель или физическое лицо). Заключать договор с первыми двумя категориями арендодателей менее рискованно, чем с физическим лицом.
Договор аренд можно заключить с компанией или индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), которые надлежащим образом зарегистрированы и оказывают услуги по предоставлению помещений в ходе осуществления ими предпринимательской деятельности.
Налоговая служба и суды чаще всего признают деятельность по сдаче в аренду помещений предпринимательской. Соответственно, если лицо ее осуществляет, оно должно быть зарегистрировано как ИП или юридическое лицо (общество). В противном случае оно может привлекаться к ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения /лицензии (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
Зарегистрированное в установленном порядке лицо обязательно отчитывается перед налоговой и другими органами, а значит оно обязано заключать в письменной форме договоры аренды и проводить платежи. Если в договоре арендодатель указывается как ИП или юридическое лицо, риск оказаться без обещанного жилья снижается. У вас появляются документы (договор и квитанции об оплате), подтверждающие обязательства лица, которое оказывает услуги по сдачи помещений. В случае проблем такие документы послужат доказательствами в суде.
Часто встречаются ситуации, когда физическое лицо предпочитает сдавать квартиру без составления каких-либо документов. Закон прямо не запрещает такие действия. Однако есть нюансы.
Дело обстоит проще, если квартира приватизирована. Вы можете удостовериться в правах арендатора на помещение, если попросите предъявить свидетельство и документы, которые удостоверяют личность арендодателя.
Если помещение неприватизировано, лицо также вправе сдавать его в поднаем (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Однако это возможно только с письменного согласия наймодателя и совместно проживающих членов семьи. При этом общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составлять не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Это очень сложный вариант и его редко используют.
3. Читайте отзывы об арендаторе.
Рынок сдачи квартир – это определенная ниша, где свои места уже заняли участники. Они конкурируют между собой и борются за клиентов. Ваш помощник в поиске жилья – сайты с отзывами прежних постояльцев (например, booking.com).
4. Обратить внимание на требования, которые предъявляются к гостинице (например, хостелам).
Если ваш выбор – поселиться в хостеле, обратите внимание на соблюдение его владельцем законодательства.
Хостел представляет собой молодежную гостиницу. Законодательство запрещает оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Они предназначены лишь для временного проживания граждан.
Хостел должен соответствовать требованиям закона (ГОСТ Р 56184-2014 Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам" утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст). Например, для хостелов закон предусматривает допустимую площадь номера из расчета не менее 4 м2 на одну кровать (Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями", зарегистрировано в Минюсте России 29.12.2014 N 35473).
Если требования не соблюдутся, в любой момент можно ждать судебных приставов, которые придут опечатывать помещения.
И здесь есть еще один способ проверить владельцев хостела на добросовестность.
Если в отношении компании, которая предоставляет гостиничные услуги уже есть судебный акт, который запрещает ей такую деятельность, вы удивите его на сайте в картотеке дел http://kad.arbitr.ru/
5. И еще. Помните, что оформлять временный переезд не нужно.
Гостиница может попросить у вас документы для соблюдения миграционного законодательства. Это особенно актуально, если место вашего пребывания располагается у границы РФ с другими государствами (если вы поселились в городах Карелии, например).
Законодательство позволяет находиться гражданину по адресу, который не является его местом регистрации до 90 дней (п. 55 Административного регламента, утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 N 288). На практике установить начало отчета этого срока бывает невозможно, поскольку нет подтверждающих документов (например, если вы не заключаете договор на оказание гостиничных услуг). Поэтому можете спокойно снимать помещение на все лето.
